Cu ochii larg închiși … sau radiografia sectorului imobiliar din România

Conform ultimului Raport ONPCSB din 2025, “industria imobiliară a devenit un canal privilegiat pentru spălarea banilor la nivel global, fiind vizată tot mai frecvent de rețelele de criminalitate organizată.”

Dar ce se întâmplă când sectorul cel mai expus nu reacționează proporțional cu nivelul de risc?

Conform raportului ONPCSB, agențiile imobiliare din România nu au transmis niciun Raport de Tranzacții Suspecte (RTS) în perioada 2021–2024.

Pare greu de crezut, mai ales având în vedere că agenții imobiliari au recunoscut că identifică indicatori de suspiciune: tranzacții mari nejustificate (11%), schimbări bruște în comportamentul tranzacțional (11%) sau refuzul clienților de a furniza informații (7%). Și totuși, deși semnele sunt acolo, nimic nu ajunge pe masa autorităților.

Dezvoltatorii imobiliari par ceva mai atenți: în aceeași perioadă, dezvoltatorii imobiliari au transmis totuși un număr “impresionant” de 16 Rapoarte de Tranzacții Suspecte – o cifră modestă, având în vedere că aproape jumătate dintre ei au menționat tranzacții mari fără justificare ca principal indicator de risc (46%). Printre suspiciunile frecvent întâlnite se numără și implicarea clienților în activități infracționale sau apariția de informații contradictorii despre sursa fondurilor.

Ar trebui să ne mire aceste cifre? La prima vedere – DA, dacă citim mai atent însă – NU.

Lipsa unei culturi organizaționale de conformitate

Conform chestionarelor completate, doar 54% dintre agențiile imobiliare au o persoană desemnată pentru implementarea măsurilor deprevenire și combatere a spălării banilor și a finanțării terorismului. Așadar, aproape jumătate dintre ele nu au o persoană responsabilă pentru programul lor de CSB/CFT iar 8% dintre ele nici nu au înțeles întrebarea din chestionarul BNR.

Identificarea Beneficiarilor Reali – cu ochii larg închiși

65% dintre agenții și 32% dintre dezvoltatorii imobiliari nu solicită și nu verifică identitatea beneficiarului real. De ce ar face-o, dacă tot vorbim despre un sector cu risc ridicat de a fi abuzat în scheme de spălarea banilor?

Monitorizarea tranzacțiilor – învârtim la manivelă

Să mergem mai departe și să vedem care este modalitatea prin care actorii imobiliari identifică și analizează tranzacțiile neobișnuite. 65% dintre agențiile imobiliare și 79% dintre dezvoltatori fac verificările pentru identificarea tranzacțiilor suspecte în mod manual – un semn clar că sectorul este încă departe de o digitalizare a proceselor de conformitate.

Sancțiunile internaționale – visul unei nopți de vară

Doar 35% dintre agenți și 71% dintre dezvoltatori verifică listele de sancțiuni internaționale – o obligație esențială, minimalizată de o bună parte din piață.

Tipologii de spălarea banilor prin imobiliare

Deși ONPCSB identifică 7 tipologii clare de spălare a banilor prin imobiliare – de la convertirea fondurilor ilicite în active imobiliare, până la folosirea creditelor ipotecare ca vehicul pentru disimulare – sectorul reacționează lent, adesea formal și rareori concret.

1. Ascunderea beneficiarului real al unui activ imobiliar
2. Canalizarea fondurilor ilicite prin credite ipotecare
3. Convertirea rapidă a fondurilor ilicite într-un activ imobiliar
4. Vânzarea/revânzarea/renovarea de case pentru a transforma fonduri ilicite în fonduri curate
5. Achiziționarea de bunuri imobiliare în scopuri infracționale
6. Spălarea baniilor prin tranzacții imobiliare anulate
7. Dobândirea unei surse legale de venit și amestecarea acesteia cu bani de proveniență ilicită

Lipsa raportărilor ridică întrebări serioase privind eficiența măsurilor de control intern și nivelul real de conștientizare al riscurilor.

Concluzia ONPCSB (și a tuturor celor care citesc raportul detaliat) este clară: risc ridicat.

Risc ridicat nu doar din cauza expunerii naturale a sectorului, ci mai ales din cauza reacției slabe la aceste riscuri.

Fără instruire reală, proceduri funcționale și o cultură de identificare, monitorizare și raportare, imobiliarele românești riscă să rămână o zonă gri, în care tranzacțiile par curate, dar urmele banilor murdari nu sunt nici căutate, nici raportate.

Cu ochii larg închiși spre scheme bine cunoscute de spălare de bani prin imobiliare, precum exemplul de aici … sau de aici.

De Andreea Țâmpu, ACAMS, ACSS

Toate articolele publicate pe acest site web sunt proprietatea autorului și nu pot fi duplicate, copiate, modificate sau utilizate în niciun fel fără permisiunea mea scrisă.

Utilizarea acestui site nu constituie niciun drept sau licență de utilizare a articolelor și prezentărilor mele fără permisiunea mea scrisă in prealabil.